Как узнать данные собственника недвижимости: инструкция

Речь идет о ситуациях, когда нужно изучить данные продавца по выписке из Росреестра. С весны 2023 года персональные данные засекретили. Как узнать эту информацию при сделках с жильем — читайте в нашем материале

При сделках с недвижимостью один из основных документов, которые обязательно стоит изучить,— выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако еще с весны 2023 года Росреестр засекретил данные о собственниках (ФИО, дату рождения) в таких документах, если ее заказывают третьи лица.

Вместе с экспертами рассказываем, кто еще может узнать данные о собственнике жилья и недвижимости и как это сделать.

Кому данные по-прежнему доступны

Помимо самого собственника, право на получение выписки со всеми данными сохраняется за супругами, нотариусами и сотрудниками госорганов. Перечень лиц, которым доступны персональные данные владельцев недвижимости, указан в ч. 6 ст. 36.3. 218-ФЗ, а также в ст. 62 218-ФЗ.

Так, например, получить сведения из Росреестра по-прежнему могут:

• законный представитель собственника;
• лица с нотариальной доверенностью от собственника;
• супруги владельца недвижимости;
• совладельцы недвижимости (при долевой собственности);
• арендаторы и арендодатели, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН;
• наследники в отношении наследуемого имущества;
• залогодержатели (например, банки по ипотечным квартирам);
• нотариусы— по рабочему запросу или для защиты прав заявителя (например, при земельных спорах или для проведения сделки);
• кадастровые инженеры— при выполнении кадастровых работ, государственные органы и службы, перечисленные в ч. 13 ст. 62 218-ФЗ (например, правоохранительные органы, суды, судебные приставы);
• застройщики, являющиеся стороной договора долевого строительства.

Как узнать данные владельца недвижимости

1. Попросить собственника

Законодательство о защите персональных данных ориентировано на то, чтобы доступ к персональным данным, содержащимся в ЕГРН, не мог получить кто угодно, отмечает управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» и руководитель программы переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» НИУ ВШЭ Василий Неделько. «Поэтому практика совершения сделок с недвижимостью пошла по следующему пути: если гражданин имеет намерение купить недвижимость, он обращается к собственнику, чтобы тот сам заказал выписку из ЕГРН в отношении его объекта недвижимости с персональными данными»,— отметил Василий Неделько.

Со своей стороны покупатель недвижимости может заказать выписку из ЕГРН в отношении объекта, но без персональных данных, и потом сравнить данные с выпиской из ЕГРН, предоставленной собственником, добавил юрист.

2. Собственник сам открыл данные

Помимо этого, собственник недвижимости может самостоятельно открыть доступ к своим персональным данным. Для этого он должен подать заявление, в котором разрешит их предоставлять третьим лицам. Это можно сделать несколькими способами:

• лично посетить многофункциональный центр (МФЦ), отправить туда документы почтой;
• подать заявление в электронной форме или в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
• через портал «Госуслуги».

«После этого третьи лица смогут получить выписку с его данными. Но на практике это встречается крайне редко»,— отметил юрист.

3. Обратиться к нотариусу

Если собственник не открыл свои персональные данные, то посторонним будут доступны выписки из ЕГРН с определенной информацией об объекте недвижимости, но узнать ФИО и дату рождения самого владельца они смогут только через нотариуса.

«Соответствующее нотариальное действие называется «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН». При совершении этого нотариального действия нотариус выдает заявителю свидетельство и выписку, в которой есть фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца недвижимости, а также дата возникновения права»,— рассказали в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Но для этого должны быть веские причины, а также однозначные письменные доказательства, которые это подтверждают. Одна из веских причин— планируемая сделка с недвижимостью. «Если к нотариусу обращается покупатель недвижимости, в качестве доказательства он может предъявить предварительный договор купли-продажи. Также покупатель может прийти к нотариусу вместе с продавцом, в этом случае предварительный договор не нужен, достаточно совместного заявления сторон сделки»,— уточнили в ФНП.

Еще одно базовое основане для получения из ЕГРН приватных данных собственников недвижимости— это необходимость защитить свои права. Так, к нотариусам за информацией обращаются люди, планирующие подать в суд на соседей, которые их затопили или причинили другой ущерб. «В качестве доказательств они предоставляют, например, акты и справки от эксплуатирующих организаций»,— пояснили нотариусы.

Запросы к нотариусам поступают и от жилищно-коммунальных служб. Они хотят узнать данные владельцев квартир, у которых накопились долги по квартплате, чтобы взыскать их в судебном порядке. Здесь могут пригодиться, например, расчет задолженности, проект искового заявления и другое.

«Еслиже покупатель и продавец недвижимости обратились к нотариусу не просто за выпиской, а за полноценным удостоверением сделки, оплачивать отдельно выписку не придется. В таком случае нотариус сам запросит все необходимые сведения из ЕГРН в расширенном виде и внимательно их проверит»,— добавили в ФНП.

Что нужно смотреть в выписке

При заключении сделки с недвижимостью обязательно стоит ознакомиться с выпиской. По словам экспертов, прежде всего недвижимость должна принадлежать продавцу и должным образом зарегистрирована. «Кроме того, если человек владеет частью квартиры, дома или участка, он не может распоряжаться всем объектом целиком, только своей долей, при этом уведомив заранее остальных сособственников»,— рассказали нотариусы.

Из выписки можно узнать, нетли на имуществе ареста, судебных запретов или других обременений. Также в ЕГРН фиксируется информация о залоге, ренте, сервитутах, доверительном управлении, аренде. «Это может ограничивать полномочия собственника и влиять на покупателя»,— добавили в ФНП.

С 1 сентября вступили в силу законодательные изменения и в реестр стали вноситься еще и отметки о людях, у которых сохраняется право бессрочно проживать в помещении. Речь прежде всего идет о нынешних и бывших членах семьи владельца, которые имели право на участие в приватизации объекта недвижимости, но отказались от него. Кроме того, под действие закона подпадают члены семьи собственника кооперативного жилья, которые проживали в нем на момент полной выплаты паевого взноса и внесены в ордер.

По словам Василия Неделько, при изучении выписки потенциальному покупателю также стоит обратить внимание на:

• соответствие данных продавца и собственника в выписке. Убедиться, что лицо, предлагающее сделку, действительно является владельцем квартиры;
• наличие нескольких собственников. Если квартира в долевой собственности, все совладельцы должны участвовать в сделке;
• обременения и ограничения. Проверить графу «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Арест, ипотека, договор аренды или другие ограничения могут повлиять на сделку;
• дату выдачи выписки. Срока годности выписки из ЕГРН не существует, но в начале сделки лучше оперировать выпиской давностью не более месяца. Непосредственно перед сделкой лучше запросить свежую выписку;
• статус записи об объекте. Значения «актуальные», «актуальные, учтенные» или «актуальные, ранее учтенные» указывают на корректность данных;
• соответствие характеристик квартиры (кадастровый номер, площадь, адрес) данным в договоре и правоустанавливающих документах.

Что должно насторожить:

• частые переходы права собственности за короткий период— это может указывать на риски оспаривания сделки;
• несовпадение кадастрового номера в выписке с данными в договоре или других документах;
• наличие несовершеннолетних собственников— потребуется согласие органов опеки;
• если права на недвижимость оформлены менее года назад на основании свидетельства о праве на наследство, нужно убедиться, что нет других наследников и споров о наследстве.

«Ну и, конечно, помимо выписки из ЕГРН, важно проверить владельцев недвижимости по разным реестрам. Это касается судебных споров, данных о банкротстве, а также информации о возможных связях с экстремизмом, терроризмом или статусом иностранного агента. Обязательно тщательно изучите правоустанавливающие документы и доказательства оплаты по договору купли-продажи»,— заключил эксперт.